作者:昆明市住房保障局管理員
發(fā)布時間：2024-07-11 15:35:49
來源：昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
日前，昆明市印發(fā)了《昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），為準(zhǔn)確理解《辦法》的相關(guān)內(nèi)容，確保工作有效落實(shí)，現(xiàn)就《辦法》出臺的背景和主要內(nèi)容解讀如下。
一、出臺的背景
黨中央、國務(wù)院高度重視規(guī)劃建設(shè)保障性住房，2023年8月國務(wù)院常委會審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，在原有以配租為主的住房保障體系基礎(chǔ)上拓展配售型保障性住房的發(fā)展路徑，旨在最終實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。為加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，切實(shí)解決住房有困難的工薪收入群體和城市需要引進(jìn)的人才群體住房問題，昆明市于2023年11月至12月先后印發(fā)《中共昆明市委辦公室 昆明市人民政府辦公室關(guān)于成立昆明市保障性住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其指揮部的通知》《昆明市人民政府關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的實(shí)施意見》《昆明市人民政府辦公室關(guān)于推進(jìn)昆明市保障性住房工作的實(shí)施方案》。為規(guī)范本市配售型保障性住房管理，保障城市工薪收入群體的基本住房需求，按照住建部抓緊制定完善“1+N+X”的政策體系的要求及市委、市政府工作部署，根據(jù)國發(fā)〔2023〕14號文等有關(guān)規(guī)定，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）》?！掇k法》主要明確了配售型保障性住房的保障對象、準(zhǔn)入條件、申購配售程序、封閉管理及運(yùn)營管理等方面的內(nèi)容。
二、基本框架和主要內(nèi)容
《辦法》共七章二十七條。
第一章，主要明確了《辦法》制定的文件依據(jù)，明確配售型保障性住房的定義及配售型保障性住房配售管理基本原則。
第二章，主要明確了配售型保障性住房的保障對象，并對申購配售型保障性住房的準(zhǔn)入條件作了規(guī)定。
第三章，主要明確了配售型保障性住房的申購、購房家庭資格審核、公示、選房工作程序及優(yōu)先人群。
第四章，主要對配售型保障性住房的認(rèn)購合同及房屋買賣合同簽訂、繳納購房款、房屋不動產(chǎn)登記等相關(guān)工作作了規(guī)定。
第五章，主要對配售型保障性住房封閉管理作了規(guī)定，包括回購條件及回購價格計算，繼承及離婚析產(chǎn)處置原則，抵押限制等。對配售型保障性住房的物業(yè)管理作了規(guī)定。
第六章，主要對配售型保障性住房申購家庭、機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位工作人員違規(guī)行為，以及對單位及個人違規(guī)、違法行為的處理方式作了規(guī)定，明確市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)建立投訴舉報機(jī)制，接受社會監(jiān)督。
第七章，主要明確了《辦法》的解釋主體及施行日期。
三、需要說明的幾個主要問題
（一）關(guān)于配售型保障性住房的保障對象
《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號）明確“保障性住房重點(diǎn)針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進(jìn)的人才等群體”，“以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房。已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障性住房，需按規(guī)定騰退原政策性住房”，結(jié)合昆明市目前配售型保障性住房供應(yīng)量（2024年5000套）及2023年11月進(jìn)行的住房供需調(diào)研情況，經(jīng)認(rèn)真研究擬定昆明市配售型保障性住房保障對象為未享受過房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房的昆明市城鎮(zhèn)戶籍工薪收入群體（含符合條件的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員），城市需要引進(jìn)的人才等群體，其中人才群體不設(shè)戶口限制，享受過房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房的家庭可以騰退原政策性住房后再申購配售型保障性住房。
（二）關(guān)于配售型保障性住房的申購家庭
本《辦法》所稱申購家庭成員僅指夫妻雙方，不包含父母、子女，在資格審核時僅對夫妻二人購買資格進(jìn)行審核，在簽訂房屋買賣合同及房屋不動產(chǎn)登記時也僅涉及夫妻二人，從而不影響其父母或子女購買配售型保障性住房或商品住房資格。
（三）關(guān)于配售型保障性住房保障對象中城市需要引進(jìn)的人才認(rèn)定及優(yōu)先配售
城市需要引進(jìn)的人才可自行申購配售型保障性住房，或通過市委人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室安排，統(tǒng)一申購配售型保障性住房?！掇k法》明確城市需要引進(jìn)的人才由市委人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭各相關(guān)單位進(jìn)行認(rèn)定，市委人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭另行制定針對人才的保障性住房配售方案，具體明確人才保障范圍、不同類型人才住房面積標(biāo)準(zhǔn)、房屋分配程序等。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局也可根據(jù)市委人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室提供人才住房需求，將部分配售型保障性住房項目或房源作為定向房源，報市保障性住房建設(shè)指揮部同意后，面向人才配售。
（四）關(guān)于如何取得選房資格和選房順序
《辦法》明確申購家庭按公開方式取得選房資格和選房順序號，此處“公開方式”指公開搖號。在房少人多的情況下，通過搖號方式既確定選房資格，又確定選房順序。房多人少的時候，通過搖號方式確定選房順序。此外，《辦法》還設(shè)定了搖號批次順序，即在申購家庭已確認(rèn)意向購買項目及戶型后，昆明市范圍內(nèi)無自有住房的申購家庭第一批搖號選房，其他申購家庭第二批搖號選房。
（五）關(guān)于配售型保障性住房的封閉管理
《國務(wù)院關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號）明確“對保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更商品住房流入市場”，《辦法》嚴(yán)格貫徹落實(shí)國務(wù)院文件精神，明確配售型保障性住房辦理不動產(chǎn)登記時將房屋權(quán)利性質(zhì)標(biāo)識為“配售型保障性住房”，不允許上市交易，當(dāng)繼承人或離婚協(xié)議書明確的房屋歸屬方不符合配售型保障性住房購買條件時，房屋由回購主體回購，回購款退回權(quán)利人。因購房家庭涉訴或斷貸導(dǎo)致房屋被司法處置的，應(yīng)由回購主體回購，回購款交由相關(guān)單位或個人處置。
（六）關(guān)于配售型保障性住房的回購價格
經(jīng)充分聽取房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)、群眾意見建議，考慮到社會經(jīng)濟(jì)動態(tài)發(fā)展，配售型保障性住房回購價格按照原購房款+利息—房屋折舊的原則核算。利息按照簽訂回購協(xié)議時中國人民銀行公布的三年定期存款基準(zhǔn)利率和持有年限計算，不計復(fù)利。房屋折舊按照折舊率2%和交付使用年限進(jìn)行計算。購房家庭自行裝修及對房屋的添附成本均不予計算。此外，購房家庭因違法違規(guī)行為導(dǎo)致房屋被收回的，不適用以上計算方法。因違法違規(guī)行為導(dǎo)致房屋被收回的申購家庭按照購房款-房屋折舊方式核算退還金額，折舊金額按照第十九條計算，但不予利息補(bǔ)償，退款須待該套房屋再次售出后支付。
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